O setor passou por grandes mudanças e se reinventou durante a pandemia trazendo, agora, sinais de recuperação. E os destaques do mercado imobiliário nacional são as cidades: São Paulo, Curitiba e Fortaleza
A chegada da pandemia do coronavírus impactou o mundo todo e praticamente todos os setores da economia. No mercado imobiliário não foi diferente, uma vez que está diretamente ligado ao comportamento de consumo da população. Além disso, por meio da construção civil, é um dos mercados mais impactados no quesito desemprego.
Mais uma vez o estado de São Paulo concentra a maior quantidade de cidades entre as melhores cidades para investir. No setor imobiliário (construção Civil), o estado concentra 25% das cidades.
O Paraná é o segundo estado com maior quantidade de cidades na lista das melhores para investir no Mercado Imobiliário (10 cidades, sendo Curitiba, na 3ª posição a melhor posicionada), seguido pelo Estado da Bahia, com 9 cidades na lista. Para a ponderação das cidades foi considerado além dos indicadores do setor da construção civil, informações quanto ao impacto da pandemia na saúde e na economia das cidades, segundo o estudo das Melhores Cidades para Fazer Negócios (MCN), desenvolvido pela Urban Systems.
O estudo é publicado anualmente pela revista Exame desde 2014 e avalia por meio de dados e indicadores todas as cidades com mais de 100 mil habitantes do País, identificando aquelas que possuem maior oportunidade de investimentos por meio do setor privado. Diante da pandemia da COVID-19, o estudo foi reavaliado e novos parâmetros foram aplicados. O objetivo é fornecer dados que permitam aos empresários direcionar investimentos com mais segurança.
O MCN utiliza-se de dados e indicadores atuais, coletados por meio de metodologia própria, que permitem resultados mais próximos da realidade vigente. A edição 2020 traz um novo conceito, estrutura e indicadores que acompanham as mudanças que o Brasil e o mundo passam. A nova edição também possui recortes não mais em categorias, mas em seguimentos econômicos, sendo eles: Educação, Comércio, Serviços, Indústria, Mercado Imobiliário/Construção Civil e Agropecuária. O estudo das Melhores Cidades para Fazer Negócios traz ainda um eixo denominado MACRO CENÁRIO, comum a todos os setores, trazendo indicadores da conjuntura econômica e pandêmica atual.
São Paulo
Para mapear as melhores cidades para investir no setor da construção, o estudo contou com a análise de 8 indicadores, além dos indicadores do Macro Cenário. Entre os indicadores estão os empregos no setor com média e alta remuneração; empresas na construção civil, novos domicílios, crescimento nos estabelecimentos comerciais e crescimento nas empresas de serviços.
O setor imobiliário iniciou 2020 animado na cidade de São Paulo, com muitos lançamentos previstos e uma demanda reprimida com muitas possibilidades de comercialização e venda. O início da pandemia derrubou o número de lançamentos a partir do segundo trimestre de 2020, no entanto,os lançamentos voltaram a acontecer o que permitiu manter o setor aquecido, com crescimento de vendas. Não há dúvidas que a cidade de São Paulo foi impactada economicamente pela pandemia, com fechamento de empresas e postos de trabalho, estes chegando a quase 100 mil entre janeiro e agosto de 2020, registrando uma pequena melhora no último trimestre.
Entretanto, ao analisar apenas os dados da Construção Civil, a cidade de São Paulo registra entre janeiro e setembro de 2020 um saldo de 3,76% no setor de construção, contrariando o movimento dos demais setores, como comércio, serviço e indústria. A cidade já apresentava em 2019 um crescimento do setor, com 537 novas empresas (4,34%), e apesar da queda no número de empresas do setor comercial e serviços (demanda de obras no seguimento não residencial) a cidade de São Paulo apresenta as maiores demandas e incrementos domiciliar previsto para os próximos anos, em todas as faixas de renda analisadas.
Os números de incremento domiciliar (demanda latente) para novos produtos imobiliários na cidade somam mais de 200 mil novos domicílios com faixa de renda de até R$ 4 mil domiciliar e mais de 150 mil novos domicílios para renda superior a R$ 4.000 mensal domiciliar.
Para o investidor, fica a ressalva: demanda e oportunidade na cidade existem! Mas é fundamental entender o impacto nas tipologias e configurações dos imóveis, dado às novas necessidades desse consumidor que passou a estar mais tempo em sua residência na cidade.
“São Paulo é o epicentro do lançamento de novos produtos imobiliários. É onde se desenvolveu com maior velocidade os imóveis compactos em áreas de negócios ou próximos a estações de Metrô, onde se desenvolveram os primeiros condomínios clubes, onde desponta um crescente mercado para imóveis para locação e que concentra as maiores empresas do setor, assim, é importante para o investidor, em São Paulo e em outros municípios, entender a vocação de sua área para adequar o melhor produto e mitigar seus riscos de investimento, aliado a sua estratégia de negócio”, comenta Willian Rigon, sócio e diretor de Marketing da Urban Systems.
A Pesquisa do Mercado Imobiliário, realizada pelo departamento de Economia e Estatística do Secovi-SP, apurou em setembro de 2020 a comercialização de 5.147 unidades residenciais novas na cidade de São Paulo. O resultado foi 18,9% inferior ao do mês anterior (6.350). Em relação a setembro do ano passado, o crescimento foi de 19,2%. No acumulado de 12 meses (outubro de 2019 a setembro de 2020), as 49.715 unidades representaram aumento de 12,7% em relação ao período anterior (outubro de 2018 a setembro 2019), quando foram negociadas 44.106 unidades.
Curitiba (PR)
Assim como em São Paulo (SP), o mercado imobiliário em Curitiba (PR), terceira cidade melhor posicionada entre as melhores para se fazer negócios no setor imobiliário, já apresenta retomada e indicadores de desempenho em 2020, superiores aos de 2019, mesmo com o impacto da pandemia sobre a saúde e a economia da cidade paranaense. A cidade, que soma um saldo negativo de quase 13 mil postos de trabalho perdidos entre janeiro e agosto de 2020, registra em setembro um crescimento de 10% do número de empregos do setor da construção civil, com 4 mil postos de trabalho a mais no setor, quando comparado ao encerramento de 2019.
O mesmo fenômeno que ocorreu em São Paulo, de um mercado aquecido no primeiro trimestre deste ano, com promessas de lançamentos ao longo do ano, se repetiu em Curitiba, com a redução de lançamentos a partir do segundo semestre, porém com uma demanda reprimida que gerou a aquisição das unidades disponíveis no mercado da Capital paranaense.
Curitiba conta com 7,21% dos empregos do setor sob média e alta remuneração e registrou em 2019 o crescimento de aproximadamente 200 novas empresas. Em termos de demanda, apesar do setor varejista ter tido queda no número de empresas, em termos quantitativos o crescimento das empresas de serviços equipara a perda do setor.
Diferentemente de muitas cidades, com maior volume de novos domicílios na base da pirâmide de renda (com até 2 mil reais de renda domiciliar e entre 2 e 4 mil reais de renda familiar, a cidade de Curitiba tem maior volume de incremento domiciliar na faixa acima de R$ 4.000 mensal domiciliar: 35 mil novos domicílios.
O estudo aponta para que os investidores prestem atenção ao perfil, à configuração e ao preço dos domicílios, pois a pandemia impactou o comportamento de consumo das residências e uso de lares pelo País todo, porém de maneiras específicas.
Em meio à pandemia do novo coronavírus, o mercado imobiliário é um dos setores que está capitaneando a retomada econômica do Brasil. Dados do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) apontam que, no mês de julho, o volume de financiamento imobiliário atingiu R$ 9,27 bilhões. O aumento foi de 30%, se comparado ao mês de maio e de 53% em relação ao mesmo período do ano passado.
Fortaleza (CE)
Quinta colocada entre as 100 melhores para investir no setor imobiliário, a cidade de Fortaleza (CE) é a cidade mais bem posicionada do nordeste neste segmento. O impacto da COVID-19 pode ser medido na cidade, tanto em questões de saúde, com uma taxa de 2.051 infectados por 100 mil habitantes, e pela taxa de letalidade de 7,10%, quanto na economia, com um saldo negativo de 13 mil empregos entre janeiro e agosto (número similar a Curitiba).
Assim como percebido nas cidades de São Paulo e Curitiba, mesmo com a queda no número de empregos na cidade, o setor da construção na cidade de Fortaleza registra saldo positivo (2.675 empregos), com crescimento de 6,6% entre janeiro e setembro de 2020.
Em 2019 a cidade de Fortaleza registrou crescimento de quase 20% no número de empresas do setor da Construção Civil, mais de 500 empresas para o desenvolvimento de obras de infraestrutura e construção de edifícios. O impacto é sentido também em 2020.
Em relação a projeção de crescimento de domicílios (incremento) por faixa de renda domiciliar em Fortaleza, dos 75 mil novos domicílios esperados, 48% deles estão na faixa de renda de até 2 mil reais de renda domiciliar. Não é o foco principal do mercado, que tende a trabalhar com faixas de renda acima das habitações de interesse social, entretanto, há mercado nas demais faixas de renda, nas classes econômica, média e alta.
Ao planejar o investimento em projetos imobiliários, é importante considerar a vocação, ou as oportunidades para cada região da cidade.
Mais informações na edição 1223 da Revista Exame ou no estudo completo da Urban Systems.
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