PLANOS PÚBLICOS DE VALORIZAÇÃO PARA LAND VALUE CAPTURE

Dentro da esfera pública, existem diversos planos e leis que podem gerar a valorização territorial urbana, com o objetivo de capturar essa valorização posteriormente por meio de instrumentos legais

Land Value Capture (LVC) ou Captura do Valor da Terra, em tradução livre, é um instrumento importante para ajudar as cidades brasileiras a gerarem receita própria e diminuírem a dependência de recursos externos (estaduais ou federais). Já falamos sobre esse conceito no blog (Leia mais sobre LVC aqui) e demonstramos que a valorização imobiliária de uma propriedade pode ser decorrente de ações do poder público ou do próprio mercado imobiliário que demanda por estabelecimentos que facilitem a vida no dia a dia dos moradores e tornam o local mais propenso para a ocupação residencial.

Agora vamos tratar especificamente dos mecanismos disponíveis para o poder público para a captação de LVC e como a Urban Systems pode ajudar a sua cidade nessa missão.

Dentro da esfera pública, existem diversos planos e leis que podem gerar a valorização territorial urbana, com o objetivo de capturar essa valorização posteriormente por meio de instrumentos legais. As principais leis que podem gerar essa valorização, e estão previstas no Estatuto da Cidade, são: o Plano Diretor e as leis de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo.

PLANO DIRETOR

O Plano Diretor Municipal, dita as diretrizes esperadas pelo Município para o ordenamento territorial urbano, junto com as leis de Parcelamento, uso e ocupação do solo, eles criam parâmetros e regras para que se possa implantar na cidade qualquer tipo de edificação ou atividade.

Normalmente, o plano divide a cidade por zonas, onde cada uma dessas zonas tem seus regramentos específicos de usos permitidos, índice de aproveitamento do terreno, gabarito, área permeável, entre outros.

Em geral, o Plano Diretor procura criar regulamentação para que as áreas centrais, ou que já sejam dotadas de infraestrutura sejam mais adensadas, ou seja, ele garante que a ocupação dessas áreas seja mais atrativa e permissiva, principalmente quanto a questão de índice de aproveitamento e tipologia de usos.

Em contrapartida, dificulta a ocupação de áreas, por exemplo, que tenham alguma fragilidade ambiental, de preservação, ou que ainda não estão dotadas de infraestrutura, como saneamento básico ou transporte público, para isso, normalmente vemos normas desincentivando o adensamento, com a proibição de lotes muito pequenos, ou a construção de edifícios verticais.

Para que o Plano Diretor possa ser usado para valorizar determinado território urbano, visando a aplicação do Land Value Capture, primeiramente, é importante que ele esteja em harmonia e compatibilizado com os demais planos sócio territoriais, como plano de mobilidade, Desenvolvimento Orientado pelo Transporte (DOT), Plano de Desenvolvimento Econômico, Plano de Saneamento Básico, Plano de Educação, entre outros. Garantindo, dessa maneira, que em todos os planos, apareçam áreas de interesse para serem adensadas e usufruírem ao máximo a infraestrutura já implantada, diminuindo os gastos em obras públicas e principalmente facilitando a mobilidade do cidadão.

COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO URBANO

A partir disso, o Município pode vender o espaço aéreo, o que significa que ele pode cobrar por quantidade de área construída além do coeficiente de aproveitamento urbano básico do terreno permitido – número que multiplicado pela área do terreno indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos, somadas as áreas de todos os pavimentos – o que é chamado de outorga onerosa.

Dessa forma, o município pode determinar uma zona em seu território que tem as características necessárias para ser adensado e cobrar por isso, gerando recursos para a manutenção das áreas onde já possuem infraestrutura e principalmente levando infraestrutura para as regiões mais carentes do território.

Ou seja, se pensarmos em uma cidade onde o coeficiente de aproveitamento básico é 1 para a cidade inteira, e podemos chegar a 4 para ás áreas de interesse de adensamento e 2 para as áreas de controle da ocupação. Assim, o município pode arrecadar um valor por m² de área computável do excedente do coeficiente básico até o seu limite máximo.

Fonte: Urban Systems

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